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不動産投資で破綻するモデルケース 初心者必読!

不動産投資
09 /20 2016
現在、年金基金(GPIF)も株式投資で大きな損失を

出して、将来年金カットなどの不安で不動産

投資を検討されている方も多くなっています。

ただ、不動産投資は、実は非常に難しい部分

があって基本的には素人がやるものではあり

ません。

つまり、1人フラ~と不動産屋に行って、商談する

ような恐ろしいマネは止めましょう、と言うことです。

世の中、あなたの将来の稼ぎを当てにして虎視眈々

とあなたを借金底なし沼に誘う連中だらけなのです。

そうした具体的な事例記事を2つ、ご紹介します。

①「要注意!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ」

②「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔

まずは上記の2つの記事をじっくり、しっかりと

読んでください。

それから不動産投資を始めても遅くはありません。

また、補足としてお伝えしたい事があります。

今の時期は不動産投資を始めるには「最悪」の

高値圏である可能性が極めて高い!と言うこと

です。

もちろん不動産投資は、できればやるべきです。

特に平凡なサラリーマンや公務員は、ただでさえ安い

給料で、子供の教育資金もまともに作れない人が多い

中、経済的自衛手段として不動産投資は最適と言え

ます。

また、株式やFXなどに手を出せば、95%以上の確率で

大損することになります。

それは皆様の人生の先輩たちを見れば自明でしょう(笑)

稀に5%の投資勝ち組に入る人もいますが、並大抵のこと

ではありません。

私自身は株式投資において不動産投資と比較して桁違い

の利益を得ているのは事実ですが、それが一般の方には

極めて難しいものになるのも、また事実です。

だから、比較的再現性が高い不動産投資をお勧めして

います。

しかし、不動産投資もそんなに甘いものではありません。

あちらこちらに、巧妙なトラップ(ワナ)があります。

ご紹介した2つの記事を読むことで、あなたが悪徳不動産

業者や悪徳不動産投資コンサルの魔の手から逃れる事が

できれば幸いです。
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頭金ゼロでサラリーマン大家を増産して破綻させる!

不動産投資
08 /06 2016
恐るべき事実に気付いて、経済破綻しないために

必ず、このリンク先の記事を読んでください。

これを読まずして不動産投資をすると必ず後悔する

ことになります。

世の中、簡単には稼がせてくれません。

あなたからお金を奪うことばかり考えている連中ばかり

なのです。

特に不動産業者や銀行はあなたの事をお金をたくさん

持っている「獲物」としか考えていません。

それがどういうカラクリであなたからお金を騙し取るのか?

その仕組みが100%理解できる「記事」です。

サラリーマン・公務員はもちろんこれから不動産投資を

始める事を検討している方は「絶対」に読んでおいて

下さい。

読まなければ、必ず後悔する事になります!


不動産投資家から仲介業者になった人は信じない!

不動産投資
06 /21 2016
よくアドバイスを受けるなら、実践投資家から、と言う

フレーズを目にします。

一理あるようですが、そうでもありません。

不動産投資家から、不動産仲介業に転身・兼業するエセ

コンサルがいますが、多くは三流の不動産投資家です。

なぜ、仲介料に触手をのばすのか、わかりますか?

要するに不動産投資よりも、自分の投資歴(殆どは大した

ことがない)を撒き餌にもっともらしい投資ロジックを素人や

初心者に吹き込み、効率よく稼げることに気付いたに他なら

ないからです。

私は、そうしたエセ・コンサルタントを長年見つめてきました。

本を出したり、セミナーに登壇したり、雑誌の取材を受けたり

テレビに出たり・・・

しかし、よく話を聞いてみると、殆どは「ポジション・トーク」なん

ですね。

バックエンド商品は高額の仲介手数料や意味不明のコンサル

ティング料なんです。

不動産は通常高額になり、6%の手数料も確かに「濡れ手に泡」

状態なのです。

だから、本来のクライアントのためのコンサルティングの視点から

買わせる為の詭弁的セールストークにスリ変わってしまうのです。

これが仲介業と投資コンサルの兼業は成立しないという重要な

論点なのです。

不動産投資家もその中身は色々です。

単に投資経験があるとか、家賃収入が8000万あるとか、資産10億

円とかは何の意味もなく、コンサルティングの優秀性を裏付けたり

証明したりするものではありません。

不動産投資家上がりのコンサルには十分に気をつけてください。

なぜなら、彼らは自分が初心者の時代の失敗を悪用して、あなたに

それを再現する、と言う方法を常套手段としているからです。

初心者を嵌めやすいロジックに、いみじくも精通しているのです。

ミイラ取りがミイラになる⇒不動産投資家が仲介兼業の投資コンサル

になる!です。

是非、この罠に引っ掛からないように細心の注意を払ってください。

Airbnb完全合法運営は事実上不可能に!7日縛りでメリットなし

不動産投資
04 /09 2016
やっぱりと言うか、、、Airbnbは日本では問題が大き過ぎますね…

参考記事リンク

Airbnbによる民泊は、6泊7日の縛りは収益面で致命的です。

7日縛りを無視して業法違反で、運営者が検挙・送検されるような

ことが起これば怖がってAirbnbをやめる人たちが大量に続出する

でしょう。

7日以上が条件なら、Airbnb型の民泊は事実上の禁止をを意味

しています。(儲からない可能性=大、だからです)

Airbnb自体はよいアイデアだとは思いますが、リーガル・リスクが

大きく、やはり日本でのビジネスの相性は良くないようです。

外国人のモラルの問題や近隣住民の不安や迷惑を考えると

やはり、餅は餅屋と言うように旅館業は旅館業者ときっちりと今まで

通りに厳格に規制をしていた方がベターです。

観光による来日に対して、ホテル数が不足している等の問題も

不用意な民泊ビジネス解禁で社会問題化してしまえば本末転倒に

なります。

宿が不足しても、ホテルや旅館の宿泊料金が高くなるだけの話で

絶対的に宿泊施設を増やさなければならない、と言う必要性は

ありません。

単に観光客数が減るだけの話で、Airbnbなどの民泊ビジネスを

住民の迷惑や不安に優先させる絶対的理由は、ないからです。

民泊が認められなければ、国が崩壊するなどの急迫した理由がある

なら別ですが、そう言うオーバーな話でもありません。

僅かな期間の東京オリンピックためだけに、治安や生活環境を犠牲

にするのは馬鹿馬鹿しい話です。

ならば、今までどおり、旅館業法に従って、一定の規制の下で安全に

外国人を受け入れる方が理に叶っています。

観光立国としての日本を本気で目指すなら、政府や行政がもっと

本気でしっかり対応しなければ、現状では力不足です。

と言うことで、、、やはりAirbnbは日本では完全合法で経営するには

ハードルが、あまりにも高い話になりました。

個人的には7日縛りを無視してまで非合法の恐れがある民泊ビジネス

は、お勧めしません。(=7日縛りがなくなれば再考の余地あり)

本来の形に戻ってきた不動産投資法

不動産投資
08 /23 2015

超デフレ時代のインカムゲイン主体の投資法は

そろそろ終焉を迎えつつあります。

もうインフレ時代が目の前に見えてきています。

それも、良性ではなく、悪性のインフレです…




自己資本云々と言うお話は、この話に関連しています。

土地持ち・お金持ち主体の投資法でないと今後は通用

しなくなってきたということです。

だから、今後の銀行のなどの動向が興味深いです。

銀行もサラリーマン大家さんへの投資を調子に乗って

やっていると大やけどすることになるでしょう。

さすがに規模は小さいので、多少損失が出る程度で銀行

自身がどうにかなると言うレベルではありません。

焦げ付かせた融資担当者の行内の出世には影響があるで

しょうが…




わかりやすく言うと、イールドギャップ依存による投資法、つまり

ハイ・レバレッジ投資法が明らかに使えなくなってきたと言うこと

です。

その主な原因は、利回りが下がりながら、築年数が古い

ものばかりで投資妙味がないものばかりになり、修繕費や

リニューアルにお金が掛かり過ぎて肝心のキャッシュフローが満

足に得られない水準になってきたからです。

例えば、RC造で築20以内で利回り12~14%以上も競争は激しい

ながらも探せばありました。

今は、地方都市でもこの条件では物件が見つかりません。

有名な今田式光速投資法もこの水準のRCマンションがメインで

あり、地方でありながらもこのような投資が成立してアーリー・リタ

イヤが可能だった訳です。




しかし、現在はこうした築浅の物件は玉数も無く、利回りは6~8%

と言う超高値になっており、自己資金を最低でも40%程度入れない

と返済比率の関係で給料からの手出しが発生してしまいます。



そうした中で、やがて高騰する変動金利による借入と言う時限爆弾

を抱えていては、サラリーマンのリタイヤどころか、定年まで破産

しないで済むかどうか、と言うお話になってきます。



自己資金が1億円以上用意できない低属性のサラリーマンは、RC

マンションやアパート投資は、少なくとも2021年までは待ちましょう。

これからしばらくは不動産投資をする場合、小型物件である中古戸

建や良質の中古区分マンションを現金オンリー投資することをお勧め

しています。



もう、マンション、アパートの投資は完全にストップしてください。

現在所有中の方は、借入残高と税引後のキャッシュフローの良し悪し

で判断することが良いでしょう。



また、大規模修繕前の場合は出来れば売り抜けが良いでしょう。

但し、都会部の1等地、準一等地にお持ちの方は資金に余裕があれば

基本的には保有しておくことです。(インフレの恩恵があります)

地方で所有しているマンション・アパートは待った無しと思っておいて

下さい。

可能なら、損切りで売却も視野に入れておくことです。

やがて、ヒドイ目に遭うのは目に見えています。

投資は掛け値なしの厳しい自己責任の世界です。

最終的に判断し、そして決断するのはあなたです。

転ばぬ先の杖、このことわざを忘れないで下さい…

1gc-FP

1級ファイナンシャル・プランニング技能士であるFPの私が不動産投資の案内人として情報提供&支援していきます。