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本来の形に戻ってきた不動産投資法

不動産投資
08 /23 2015

超デフレ時代のインカムゲイン主体の投資法は

そろそろ終焉を迎えつつあります。

もうインフレ時代が目の前に見えてきています。

それも、良性ではなく、悪性のインフレです…




自己資本云々と言うお話は、この話に関連しています。

土地持ち・お金持ち主体の投資法でないと今後は通用

しなくなってきたということです。

だから、今後の銀行のなどの動向が興味深いです。

銀行もサラリーマン大家さんへの投資を調子に乗って

やっていると大やけどすることになるでしょう。

さすがに規模は小さいので、多少損失が出る程度で銀行

自身がどうにかなると言うレベルではありません。

焦げ付かせた融資担当者の行内の出世には影響があるで

しょうが…




わかりやすく言うと、イールドギャップ依存による投資法、つまり

ハイ・レバレッジ投資法が明らかに使えなくなってきたと言うこと

です。

その主な原因は、利回りが下がりながら、築年数が古い

ものばかりで投資妙味がないものばかりになり、修繕費や

リニューアルにお金が掛かり過ぎて肝心のキャッシュフローが満

足に得られない水準になってきたからです。

例えば、RC造で築20以内で利回り12~14%以上も競争は激しい

ながらも探せばありました。

今は、地方都市でもこの条件では物件が見つかりません。

有名な今田式光速投資法もこの水準のRCマンションがメインで

あり、地方でありながらもこのような投資が成立してアーリー・リタ

イヤが可能だった訳です。




しかし、現在はこうした築浅の物件は玉数も無く、利回りは6~8%

と言う超高値になっており、自己資金を最低でも40%程度入れない

と返済比率の関係で給料からの手出しが発生してしまいます。



そうした中で、やがて高騰する変動金利による借入と言う時限爆弾

を抱えていては、サラリーマンのリタイヤどころか、定年まで破産

しないで済むかどうか、と言うお話になってきます。



自己資金が1億円以上用意できない低属性のサラリーマンは、RC

マンションやアパート投資は、少なくとも2021年までは待ちましょう。

これからしばらくは不動産投資をする場合、小型物件である中古戸

建や良質の中古区分マンションを現金オンリー投資することをお勧め

しています。



もう、マンション、アパートの投資は完全にストップしてください。

現在所有中の方は、借入残高と税引後のキャッシュフローの良し悪し

で判断することが良いでしょう。



また、大規模修繕前の場合は出来れば売り抜けが良いでしょう。

但し、都会部の1等地、準一等地にお持ちの方は資金に余裕があれば

基本的には保有しておくことです。(インフレの恩恵があります)

地方で所有しているマンション・アパートは待った無しと思っておいて

下さい。

可能なら、損切りで売却も視野に入れておくことです。

やがて、ヒドイ目に遭うのは目に見えています。

投資は掛け値なしの厳しい自己責任の世界です。

最終的に判断し、そして決断するのはあなたです。

転ばぬ先の杖、このことわざを忘れないで下さい…

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1gc-FP

1級ファイナンシャル・プランニング技能士であるFPの私が不動産投資の案内人として情報提供&支援していきます。