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お勧めしたい中古戸建投資法

不動産投資
07 /07 2015
爆発力はありませんが、中古戸建投資はポイントを

外さなければ、手堅い投資法です。

ただ、不動産投資の基本は立地なので、その点は

しっかりと物件を選ぶ必要があります。

また、リフォーム費用などが大きいと言うデメリットもあり

コストの計算もシビアに見ておく必要があります。

また、レバレッジは効かせにくいので時間を掛けてじっくり

と取り組む必要があります。

アパート・マンションはいわゆるまとめ買いのメリットや

融資の点で有利なのですが、戸建の方がより機動性が

あり、上手くすれば安定性の高い賃貸経営が可能になり

ます。

今、中古1棟マンション・アパートに投資して、想像以上に

コストがかかり、手残りが少ない割りに借金のリスクが大き

いことに気付いて慌てている方がたくさんおられます。

金利上昇、家賃下落、地価下落、空室増加、修繕費増大・・・

などなど、中古1棟マンション・アパートを買って後悔している

人が続出しています。

はっきり言えば、見識が甘すぎたためにこのような事態に見舞

われる訳です。

現金で中古戸建や良質の中古区分マンションを買っている人

たちは、大きな儲けは無いにしても堅実そのもので安定経営が

出来ていますし、これからも大丈夫でしょう。

ハイ・レバレッジで地方のアパート・マンション投資をしている

人たちは、これからやってくる試練にどう立ち向かうか?です。

やり方はいくらでもありますし、あきらめることもありません。

やってしまったことを今さら後悔しても無意味です。

ただ、薄氷の上に立っていることはしっかりと自覚する必要が

あります。

不動産投資は土地持ち、お金持ちがするものだ、と言うのは

長い目で見れば正しいのです。

ただ、やり方次第で平凡サラリーマンでも勝機はあります。

心に留めておくことは、功を急がないこと、です。

やっぱりある程度の時間は必要です。

光速不動産投資法という手法もありましたが、今では都市伝

説と化してきています。

今流行っている方法では、基本的に儲かりません。

雑誌に書いているような、ネットに書いているような方法では

遅すぎるのです。

「人の行く裏に道あり花の山」です。

中古戸建投資法も万能ではありませんし、時間も掛かります。

なぜ、これが今良いのか?なぜ現金投資が良いのか?

物件はどうやって探すのか?良い物件の基準は?など、色々と

あなた自身が、そのなぞ解きをしていかなければいけません。

中古戸建と言うのは価格が安くて仲介料が少なく仲介業者もあま

りやりたくない分野なのです。

逆にそれが私からのヒントです。

その点を逆手に取れば、中古戸建投資法は宝の山なのです。

不動産投資で問題にすべきは、手残りと出口です。

そこには税務・会計の知識や土地・建物の知識、賃貸市場の知識

をバランスよく会得しておかなければなりません。

そうした万全の体制で臨めば、理想のサラリーマン大家さんに

近付くことが出来るでしょう。

今は不動産を買う局面ではないと言う話

不動産投資
06 /03 2015
不動産投資は、上手にすれば数ある投資の中でも

もっとも、リスクが低く再現性が高い投資法です。

大切なのは、「上手に」することです。

基本的には、物件を見る力、要するに目利目利きが極めて

重要になります。



単に銀行の積算評価より安いとか、路線価以下、固都評

価額以下とか、もっと言えば相場以下とかが良い条件では

全く持ってありません。

そこには需要(賃貸市場)の概念が欠落しているからです。



今の売買市場の価格は過熱し過ぎており、参入するタイミン

グとしては最悪となります。

何とか大家さんのメルマガは、参考によく拝見しておりますが

良いお話もありますが総じて「売らんかな」のポジショントークが

多く過ぎて、今一つ信頼性に欠けます。



彼らの考えは、不動産の流通に重きを置いているので投資家の

利益については2の次になっています。

これは、ある意味当然のお話です。

彼らのビジネスモデルは、売買仲介によってしか得られない収益

構造になっているからです。

つまり、買っても良い物件、タイミングにある場合はこうした業者の

強い押しは良い方向に働きますが、今のような悪い時期には高値

つかみによる投資家への経済的悪影響の方が大きくなります。



こうしたことから、そうした業者に唆されて高値つかみしないため

の目利きがあなたの投資人生の守護者となります。

こうした目利きは、一朝一夕には得られません。

だから、あなたの目利きになるための不動産投資コンサルタントが

存在する訳です。

仲介業者は「不動産投資コンサルタント」にはなりえません。

例え「不動産投資コンサルタント」と名乗っていても、仲介業者は単

なる売買物件情報屋でしかなく、コンサルを期待するのは見当違い

も甚だしいことになります。

何とか大家さんも、その意味で不動産投資コンサルタントではなく

仲介手数料に100%依存した情報屋に過ぎないのです。

ここを間違えなければ、迂闊な高値つかみを避けることができます。



ご参考までに、今の時期に物件を売って利益確定をしている人たち

が現在の勝ち組、今物件を無理して買っている人は将来の負け組と

言う大きな絵が見えていない人は投資家として要注意です。

新築木造アパートはどうなのか?

不動産投資
05 /04 2015

最近、利回り7%台の新築アパートの宣伝が多くなって

います。

以前は利回りも8~9%だったのですが・・・

更に条件は厳しくなり、新規投資をするための投資環境は

非常に厳しいと言えます。


よく質問を受けるので簡単に解説します。

基本的に、資産保全と税金対策用としては使えます。

これから、不動産投資を拡大してアーリーリタイヤを

目指す人には向いていません。

儲からないし、事業規模の拡大の点で問題があります。



売り出している業者のキャッシュフローシュミレーションを

見ても、出口(想定売却額)が甘すぎて参考にはならない

でしょう。



こうした投資に捕まってしまうと、投資拡大の速度が落ち

ます。

ただ、それなりの収入がある方の破綻リスクはそれ程高く

ありません。

比較的安全ですが、投資する場所の選定を間違えるとこの

限りではありません。



私は、初心者にはあまりお勧めしていません。

良質の中古物件の方が勝っているからです。

融資の点で新築は有利なのですが、この1回きりで簡単に

融資が付くだけで、その後は逆に不利になるケースが多く

なります。



ただ、自己資金が十分にある方なら、資産保全・税金対策

としては、有用なケースもあります。

純粋な金融資産が時価3億円以上ある方なら、やった方が

良い場合もあります。(相続税対策として)



しかし、50代以下のサラリーマンならまだこうした守りの投資は

必要性が低いでしょう。

結論としては、中古の良質マンション・アパートに軍配が上がり

ます。

こうした守りの投資をする場合、本当に広い見識を持った不動産

投資コンサルタントにアドバイスの依頼してください。

不動産業者に主導権を持たせたら、大損する確率が高くなります。

また、税理士さんに相談する場合も、不動産投資コンサルタントの

指導の下で行ってください。

税理士さんは税務のプロですが、不動産投資のプロではないので

この点も見落としやすいので注意が必要です。

100人に1人のロシアン・ルーレット

未分類
02 /25 2015
不動産投資専門FPウェブサイト

ス○ガBKさんは、サラリーマンにリスキーな地方の

1棟マンションなどを年収の20倍程度までを上限に

融資していたイケイケバンクです。




今は少し方向性も変わってきるみたいで、やっぱり

1%も飛ばれると問題になってくるのでしょう。




例えば、年収1000万円の勤務医とします。

20倍なら2億円まで出すので、頭金2000万とするなら

2億2千万円程度の物件が買えてしまいます。




これを恐れも知らずに地方の築古の1棟マンションで

やるのですからその度胸たるや大したものです(苦)

今は違うかもしれませんがRC造の場合、60年-築年数

で計算しています。

築30年のボロRCでも60-30=30年の融資が組めるので

何とも恐ろしい話です。




しかも4.5%の殺人金利ときたものなのでたまったもの

ではありません。

空室や修繕が発生することに毎日怯えて、薄氷を踏む

心境でしょう。

この規模のマンションのトラブルは500万や1000万は

すぐにかかりますから…




年収が1000万程度では、この規模の投資でこけたら再起

不能はほぼ間違い無しでしょう。




100人に一人は、この薄氷の下に落ちてしまうのですか

ら、かなり高い確率だと思います。

だから、属性のある人は、不足している人と比較して不

動産投資に大いに慎重でなければならないのです。





何とか大家さんとか言う、メルマガと打ちまくっている

人の紹介物件を見るたびに胸が悪くなります...

(胸が悪くなっても、情報アンテナは360度志向なので

得られる情報はすべて目を通しています)




あなたもロシアン・ルーレットに参加したいですか?

何とか大家さんのメルマガ会員になれば、スリルと修羅場

を満喫することができるでしょう。

所詮は手数料目当ての単なる仲介業者なのですから。

不動産投資専門FPウェブサイト

1gc-FP

1級ファイナンシャル・プランニング技能士であるFPの私が不動産投資の案内人として情報提供&支援していきます。